Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2025 года № 529-ФЗ, произошли существенные изменения в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). В частности, нововведения касаются порядка и сроков оформления актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Ожидается, что указанные изменения вступят в силу с 1 сентября 2026 года и будут регулироваться федеральным органом исполнительной власти, который отвечает за выработку и реализацию государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для более детальной информации можно ознакомиться с материалами на сайте Большемурашкинского муниципального округа.
Для реализации изменений, предусмотренных ЖК РФ, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России издало приказ от 22 мая 2026 года № 318/пр, который определяет порядок и сроки оформления актов приемки, а также вступает в силу с 1 сентября 2026 года. Таким образом, новые правила будут применяться к актам, оформляемым на услуги и работы, оказанные начиная с этой даты.
Согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290, информация о предоставленных услугах и выполненных работах должна фиксироваться в актах, составляемых по форме, установленной Минстроем России. Эти акты являются частью технической документации многоквартирного дома.
Форма акта приемки, установленная приказом Минстроя России от 26 октября 2015 года № 761/пр, остается обязательной даже до вступления в силу изменений, внесенных Законом № 529-ФЗ и приказом № 318/пр. Важно отметить, что до принятия данных изменений порядок оформления актов приемки не был четко регламентирован законодательством, что создавало возможность регулирования этого процесса в рамках соответствующих договоров.
Согласно пункту 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом должен содержать информацию о контроле за выполнением управляющей организацией своих обязательств. Это означает, что порядок оформления актов приемки может быть определен в договоре управления, но при этом он не должен противоречить законодательству.
По новым правилам, акт приемки оформляет исполнитель, который обязан оказывать услуги или выполнять работы на основании договора управления многоквартирным домом или договора с собственниками помещений. Порядок будет применяться в тех случаях, когда многоквартирным домом управляет управляющая организация или непосредственно собственники помещений.
Если дом управляется товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, применение нового порядка не требуется. Приказ № 318/пр был издан в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, в соответствии с которым председатель совета многоквартирного дома контролирует выполнение обязательств по договорам на оказание услуг и выполнение работ.
Закон № 529-ФЗ также вводит новую часть 8.2 в статью 161.1 ЖК РФ, которая позволяет общему собранию собственников помещений решать вопрос о совместном осуществлении полномочий председателем совета многоквартирного дома и членами совета. Это может повлиять на применение нового порядка и должен быть учтен при принятии решений.
Согласно действующему законодательству, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, собственники обязаны избрать совет многоквартирного дома, если в доме более четырех квартир. Если такое решение не принято в течение года, орган местного самоуправления обязан организовать общее собрание для выбора совета.
В соответствии с пунктом 2 нового порядка, акты приемки должны оформляться исполнителем в сроки, установленные договорами, но не позднее 30 дней с момента оказания услуг или выполнения работ. Это позволяет обеспечить соблюдение временных рамок и упрощает процесс оформления документов.
Акты приемки оформляются в течение 30 дней со дня оказания услуг, и дата оформления акта не может превышать окончание срока действия договора. Важно привести существующие договоры в соответствие с новыми правилами, чтобы избежать противоречий.
С 1 сентября 2026 года, если положения договора будут противоречить новым требованиям, будут применяться правила, установленные приказом. При этом количество услуг и работ, отражаемых в одном акте, не ограничивается.
Согласно пункту 3 нового порядка, исполнитель должен в течение 5 дней после оформления акта приемки направить два экземпляра акта председателю или членам совета. Способы направления актов могут быть различными и согласовываются с исполнителем.
В течение 10 дней после получения акта, председатель или члены совета должны либо подписать акт, либо направить отказ от его подписания с обоснованием. Если в течение 30 дней не поступает подписанный экземпляр или отказ, акт считается оформленным.
Если между исполнителем и председателем совета возникнут споры о содержимом акта, они могут быть разрешены в судебном порядке. При этом законодательство не ограничивает возможность проведения дополнительных мероприятий для разрешения споров.
Таким образом, новые изменения в ЖК РФ и порядок оформления актов приемки создают более четкие правила и временные рамки для взаимодействия между управляющими организациями и собственниками многоквартирных домов, что должно способствовать более эффективному управлению и контролю за выполнением обязательств по договорам.